Какие изменения правил продажи комнат в коммуналке с осени 2020 года?
Так этот закон действует давным-давно, а не только сейчас принят.
Совершенно верно, в случае продажи комнаты в коммунальной квартире, нужны нотариально заверенные, отказы от всех собственников других комнат этой коммунальной квартиры.
Даже в том случае, если комната оформлена не как доля в квартире, а выделена в натуре, как отдельная комната.
В прошлом году, мои дочь и зять продавали две отдельные комнаты в пятикомнатной коммунальной квартире, причём, одна из этих комнат не была приватизирована и принадлежала муниципалитету.
Зять брал отказы от двух соседей - собственников двух комнат и получал согласие муниципалитета - как собственника пятой комнаты.
Причём две комнаты зятя были проданы двум разным собственникам.
В середине августа, то есть меньше месяца назад, я как раз продала комнату в общежитии блочного типа. То есть блок: 4 комнаты, один душ, один туалет, две раковины. Каждая комната в блоке имеет отдельный кадастровый номер и отдельный почтовый адрес.Покупатели пришли со своим риэлтором, и эта девушка тоже убеждала меня делать нотариально заверенный отказ соседей по блоку от покупки моей комнаты. Я тоже пошуршала по интернету и не нашла законодательного основания. Позвонила знакомой из агенства недвижимости, она мне сказала, что не надо этого. Такой отказ нужен только при долевой собственности. Ст.250 ГК РФ. Там говориться о долевой собственности. В итоге не стала я ничего оформлять. Сделка состоялась без этих нотариальных отказов, от соседей вообще никаких бумаг не было. Росреест сделку зарегистрировал.
Я вам хочу пояснить позицию вашего риелтора, так как она, с моей точки зрения, правильная.
Дело в том, что закона обязывающего вам для продажи комнаты брать такие отказы от соседей нет.
Это нужно для неприватизированных коммунальных квартир или же квартир, где комната не выделена в долю.
Если ваша комната приватизирована и выделена, это ваша собственность, и вы можете ее хоть продавать, хоть дарить.
И куплю-продажу вам оформят и без этих отказов.
Соседи тут вообще не при чем.
Однако найти покупателя на недвижимость не так то легко.
Предположим, ваш риэлтор или вы сами нашли человека, который готов купить вашу комнату хоть сейчас.
Но этот человек начнет тупить и требовать у вам отказные бумаги от соседей.
Например, он тоже прочел эту информацию в интернете и боится вкладывать деньги в покупку вашей комнаты. Вдруг соседи оспорят сделку?
Сможете вы убедить постороннего человека, что такие бумаги не нужны? Не сможете. Он развернется и уйдет.
И будете искать следующего. А найти покупателя не просто.
Так что ответ на ваш вопрос такой.
По факту эти отказные от соседей не нужны, но если вы хотите быстрее совершить сделку быстрее, их следует иметь на руках, потому что может затребовать потенциальный покупатель.
Вот что мне удалось узнать в МФЦ и в двух других организациях.
В МФЦ, взяв талон на консультацию мне отвели, что учитывая кто комната имеет статус квартиры в многоквартирном доме, что указано в свидетельстве о праве собственности, то никаких согласий соседей не нужно.
Слух о том, что теперь нужны нотариально заверенные отказы от всех соседей по всему коридору, скорее всего пошел по следующей причине. Некоторые банки, одобряя ипотеку, стали почему-то требовать такие отказы для оформлении ипотеки. Я полагаю, это случилось потому что кто-то из работников банка перепутал статус комнаты в коммуналке с долевой собственностью и ... перепутал с комнатой в статусе квартиры в многоквартирном доме с общим коридором, кухней, туалетом. Это происходит по причине того, что работники банков имеют намного больший уровень жизни, никогда не жили в коммуналках, а многие уже забыли, когда в последний раз ездили на трамвае.
Все дело в том, что в коммуналках живет много людей пониженного социального статуса: без паспортов, с просроченными паспортами, без правильно оформленных документов на своё жилье, например оставшееся от умершего родственника. Некоторые комнаты стоят годами закрытыми и местонахождение их хозяев найти крайне затруднительно. Наконец, нередко часть собственников комнат просто сидит в тюрьме. Как собрать отказы у них? Эта задача является почти неразрешаемой.
И вот еще полезная информация с сайта Росреестр
Только что мне позвонила одна риэлтор (правда малоопытная риэлтор) и сказала, что только что, якобы, приняли закон, согласно которому теперь нужны будут нотариально заверенные отказы всех соседей по коридору. Даже в тех случаях даже, когда комната выделена как квартира и раньше такие отказы не требовались.
То что требуются отказы от права преимущественной покупки от соседей при долевой собственности, это известно. А тут нет долевой собственности и комната оформлена как квартира, хотя общий коридор, общая кухня, общих туалет и душ.
Дело в том, что соседей очень много и категорически невозможно собрать отказы от всех. Пару комнат были закрыты даже когда делали капитальный ремонт дома 1,5 года назад. Не смогли найти хозяев.
В интернете я не смог найти никаких новостей на эту тему.
Что известно?
Жду ответов только от сведущих и знающих людей.
Сразу хочу оговорить, что в отличии от Москвы и СПб, в других городах МФЦ не принимает так называемые "отказы" от соседей, когда письма посылают заказным письмом и примерно пару месяцев ждут ответа, вернее ждут отсутствия ответа. Нужны личные отказы соседей у Нотариуса.
Убедительно прошу не писать ответы тех людей, кто не знает, кто не сталкивался.