Как правило, в России для ведения собственного бизнеса используют помещения, которые взяты в аренду. Дело в том, что не каждый может себе позволить с первых же дней работы фирмы или предприятия, купить помещение.
А вот взятие в аренду под умеренную плату существенно снизит сумму, которая необходима для запуска бизнеса.
Вот потому и большинство начинающих предпринимателей предпочитают брать недвижимость в аренду, а не покупать ее.
Лучше всего арендовать нежилую площадь, которая используется для коммерческих целей.
Арендовать для бизнеса жилые помещения законодательство позволяет только физическим лицам. Например, самозанятым. Но при этом не должны быть нарушены права граждан в доме, в котором арендуется помещение. Но при этом физическим лицам нельзя размещать там производство.
Итак. Вам приглянулось помещение. И вы хотите взять его в аренду. Первым делом, попросите документы у человека, сдающего помещение.
Проверка документов
Закажите выписку из реестра недвижимости. Таким образом вы сможете узнать – не является ли помещение залоговым и не находится ли оно под арестом.
Также попросите арендодателя продемонстрировать вам следующие документы:
· Документ, на основе которого он владеет недвижимостью
· Паспорта: БТИ и кадастровый
Внимательно читайте условия договора
Внимательно изучите все детали договора: дату, реквизиты и т. д. Отсутствие некоторых пунктов делает контракт недействительным. А еще лучше покажите договор компетентному юристу.
Предмет и объект договора
Необходимо различать эти два понятия. Предмет - это взаимоотношения сторон сделки. Объектом же выступает само недвижимое имущество. Необходимо, чтобы в договоре были указаны его подробные характеристики. В иной ситуации договор может быть признан не заключенным.
Должна быть указана площадь помещения, его кадастровый номер, число комнат, адрес, по которому оно расположено.неплохо бы получить копия кадастрового паспорта объекта.
Сроки действия договора
Сроки аренды помещения согласовывают стороны. Если срок аренды превышает один год, то договор необходимо зарегистрировать. И только после процедуры госрегистрации договор вступает в силу.
Сроки аренды в договоре можно устанавливать в форме календарной даты. Например, с такого то числа и года, по такое то. Или периодом времени. Например, на 24 месяца, на три года и т.д.
Если срок, который прописан в договоре прошел, но арендодатель не возражает, чтобы вы дальше пользовались помещение, то договор считается автоматически продленным не неопределенный срок. Причем, на тех условиях, которые были прописаны изначально. Прервать такой договор может любая из сторон. Но необходимо предупредить о разрыве договора за три месяца, если в договоре не указанные иные условия.
Арендная плата
В договоре обязательно должен быть пункт о стоимости аренды и сроках осуществления оплаты.
Бывают такие разновидности платежей:
· Определенная сумма аренды, которую можно оплачивать, как и разово, так и раз в определенный промежуток времени.
· Доля дохода, которую получил арендатор во время пользования помещением.
· Также в качестве арендной платы может служить оказание определенных услуг арендодателю.
· Затраты, на ремонт и улучшение имущества.
Поверх арендной платы арендатор обязан оплачивать все коммунальные услуги. Газ, воду, электроэнергию и т.д. Эти расходы могут быть включены, как часть арендной платы. Учтите, что после подписания договора, арендодатель не имеет права изменять цену аренды до окончания срока действия договора.
Правда, в самом договоре могут быть прописаны сроки пересмотра его условий. В этом случае сумма арендной платы может быть изменена по согласию двух сторон, но не чаще, чем раз в год.
Обратите внимание также и на такие пункты договора:
· Зафиксируйте в договоре размер налога НДС. Ведь сдача недвижимости в аренду подразумевает оплату налога на добавочную стоимость. Налог НДС платить арендодатель. Он получает счет фактуру, в котором НДС выделена отдельной строкой. В случаи, если он не является плательщиком налога на добавочную стоимость, попросите представить его документ, подтверждающий это. И внесите это в договор.
· Если планируете делать ремонт помещения своими средствами, лучше заранее прописать это в условиях договора. Например, возмещения вам части средств за ремонт путем понижения на определенный период арендной платы.
· В случае, если собираетесь делать перепланировку арендуемого помещения, включите этот пункт в договор. Особенно, если перепланировка включает изменение входов, перенос стен. К тому же, очень часто перепланировка влечет за собой изменение инженерных систем. Нередко такие перепланировки необходимы парикмахерским. Такие действия влекут за собой изменение технического паспорта недвижимого объекта. И должны быть оговорены заранее.
· Укажите в договоре возможность передачи арендованного помещения в субаренду. То есть, третьим лицам, если в будущем вы не исключаете такой шаг с вашей стороны.
· Укажите порядок доступа в помещение. Нередко спорные ситуации могут возникать во время задержки арендной платы. Потому, следует указать в договоре, какие действия могут быть применены по отношению к арендатору. К примеру, арендатор не получит доступ к помещению до момента погашения задолженности. Но при этом, все его имущество будет в сохранности.
· Возможность использования наружных стен для монтирования рекламных конструкций. Важно изначально обращать внимание на такие нюансы. Поскольку в будущем это может привести к определенным разногласиям с арендодателем.
· Условия досрочного расторжения договора. Если этот пункт не будет прописан в контракте, вне зависимости от того, как будет идти ваш бизнес, вам все равно будет необходимо платить за аренду до окончания ее срока. И вы можете оказаться в достаточно затруднительной ситуации. Особенно, если в договоре не прописана возможность сдачи недвижимости в аренду третьим лицам. Тогда все бремя затрат ляжет на ваши плечи. Также, вы может прописать пункт, согласно которому, арендодатель имеет право разорвать договор только в тех случаях, когда это предусмотрено законом.
А вот взятие в аренду под умеренную плату существенно снизит сумму, которая необходима для запуска бизнеса.
Вот потому и большинство начинающих предпринимателей предпочитают брать недвижимость в аренду, а не покупать ее.
Лучше всего арендовать нежилую площадь, которая используется для коммерческих целей.
Арендовать для бизнеса жилые помещения законодательство позволяет только физическим лицам. Например, самозанятым. Но при этом не должны быть нарушены права граждан в доме, в котором арендуется помещение. Но при этом физическим лицам нельзя размещать там производство.
Итак. Вам приглянулось помещение. И вы хотите взять его в аренду. Первым делом, попросите документы у человека, сдающего помещение.
Проверка документов
Закажите выписку из реестра недвижимости. Таким образом вы сможете узнать – не является ли помещение залоговым и не находится ли оно под арестом.Также попросите арендодателя продемонстрировать вам следующие документы:
· Документ, на основе которого он владеет недвижимостью
· Паспорта: БТИ и кадастровый
Внимательно читайте условия договора
Внимательно изучите все детали договора: дату, реквизиты и т. д. Отсутствие некоторых пунктов делает контракт недействительным. А еще лучше покажите договор компетентному юристу.
Предмет и объект договора
Необходимо различать эти два понятия. Предмет - это взаимоотношения сторон сделки. Объектом же выступает само недвижимое имущество. Необходимо, чтобы в договоре были указаны его подробные характеристики. В иной ситуации договор может быть признан не заключенным.Должна быть указана площадь помещения, его кадастровый номер, число комнат, адрес, по которому оно расположено.неплохо бы получить копия кадастрового паспорта объекта.
Сроки действия договора
Сроки аренды помещения согласовывают стороны. Если срок аренды превышает один год, то договор необходимо зарегистрировать. И только после процедуры госрегистрации договор вступает в силу.Сроки аренды в договоре можно устанавливать в форме календарной даты. Например, с такого то числа и года, по такое то. Или периодом времени. Например, на 24 месяца, на три года и т.д.
Если срок, который прописан в договоре прошел, но арендодатель не возражает, чтобы вы дальше пользовались помещение, то договор считается автоматически продленным не неопределенный срок. Причем, на тех условиях, которые были прописаны изначально. Прервать такой договор может любая из сторон. Но необходимо предупредить о разрыве договора за три месяца, если в договоре не указанные иные условия.
Арендная плата
В договоре обязательно должен быть пункт о стоимости аренды и сроках осуществления оплаты.Бывают такие разновидности платежей:
· Определенная сумма аренды, которую можно оплачивать, как и разово, так и раз в определенный промежуток времени.
· Доля дохода, которую получил арендатор во время пользования помещением.
· Также в качестве арендной платы может служить оказание определенных услуг арендодателю.
· Затраты, на ремонт и улучшение имущества.
Поверх арендной платы арендатор обязан оплачивать все коммунальные услуги. Газ, воду, электроэнергию и т.д. Эти расходы могут быть включены, как часть арендной платы. Учтите, что после подписания договора, арендодатель не имеет права изменять цену аренды до окончания срока действия договора.
Правда, в самом договоре могут быть прописаны сроки пересмотра его условий. В этом случае сумма арендной платы может быть изменена по согласию двух сторон, но не чаще, чем раз в год.
Обратите внимание также и на такие пункты договора:
· Зафиксируйте в договоре размер налога НДС. Ведь сдача недвижимости в аренду подразумевает оплату налога на добавочную стоимость. Налог НДС платить арендодатель. Он получает счет фактуру, в котором НДС выделена отдельной строкой. В случаи, если он не является плательщиком налога на добавочную стоимость, попросите представить его документ, подтверждающий это. И внесите это в договор.· Если планируете делать ремонт помещения своими средствами, лучше заранее прописать это в условиях договора. Например, возмещения вам части средств за ремонт путем понижения на определенный период арендной платы.
· В случае, если собираетесь делать перепланировку арендуемого помещения, включите этот пункт в договор. Особенно, если перепланировка включает изменение входов, перенос стен. К тому же, очень часто перепланировка влечет за собой изменение инженерных систем. Нередко такие перепланировки необходимы парикмахерским. Такие действия влекут за собой изменение технического паспорта недвижимого объекта. И должны быть оговорены заранее.
· Укажите в договоре возможность передачи арендованного помещения в субаренду. То есть, третьим лицам, если в будущем вы не исключаете такой шаг с вашей стороны.
· Укажите порядок доступа в помещение. Нередко спорные ситуации могут возникать во время задержки арендной платы. Потому, следует указать в договоре, какие действия могут быть применены по отношению к арендатору. К примеру, арендатор не получит доступ к помещению до момента погашения задолженности. Но при этом, все его имущество будет в сохранности.
· Возможность использования наружных стен для монтирования рекламных конструкций. Важно изначально обращать внимание на такие нюансы. Поскольку в будущем это может привести к определенным разногласиям с арендодателем.
· Условия досрочного расторжения договора. Если этот пункт не будет прописан в контракте, вне зависимости от того, как будет идти ваш бизнес, вам все равно будет необходимо платить за аренду до окончания ее срока. И вы можете оказаться в достаточно затруднительной ситуации. Особенно, если в договоре не прописана возможность сдачи недвижимости в аренду третьим лицам. Тогда все бремя затрат ляжет на ваши плечи. Также, вы может прописать пункт, согласно которому, арендодатель имеет право разорвать договор только в тех случаях, когда это предусмотрено законом.